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央企争食5万亿包管房蛋糕
来源：中国证券报 宣布时间：2011-05-06国资委近日下发通知，要求勘察设计、房地产开发、工程建设、建材、矿区等差别类型的央企积极加入包管性住房开发建设。凭据“十二五”计划纲要，到2015年我国要建成包管房3600万套，剖析人士认为其对经济的影响不亚于4万亿投资计划。
业内人士认为，在信贷紧缩、地方融资平台清理加速以及规范地方土地出让的配景下，资金实力雄厚的央企适时进入包管房市场，除了履行社会责任，还可以收获真金白银。央企涉足包管房将成为“十二五”地产领域的整体趋势。
央企争食5万亿“蛋糕”
“十二五”计划纲要指出，我国将在今后5年内新建3600万套包管性住房。有券商体现，凭据目前的建设速度，预计2011-2012年每年将建设1000万套住房，2013-2015年每年将建设500-600万套，五年总投资额约在5万亿元。
凭据住建部宣布的文件，今年计划建设包管性安居工程1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4%。假设户均面积50平米，则对应的总建筑面积为5亿平方米，占2010年全国商品房销售总面积的47.9%，据测算，此目标需要约1.4万亿元投资。
关于央企而言，这是一个不折不扣的聚宝盆。
国都证券报告认为，包管性住房建设比较简单，治理、施工、运作难度不大，回款有包管，毛利率一般在10%-15%，是优质订单的重要组成部分。
在信贷收紧、地方融资平台清理与各地限购政策作用下，缺钱成为地方政府的配合特征，由于地方城投企业资金实力有限，民营企业往往担心包管房回款问题，因此不差钱的央企无疑将在包管房市场中饰演越发重要的角色。
中国房地产研究会副会长顾云昌认为，经济适用房与两限房的平均利润率在3%左右，央企加入包管性住房完全可以做到名利双收。
包管房建设责任主体是地方政府，央企在资助地方政府完成包管性住房的政治任务后，在相关方面无疑会获得地方政府的回馈，从而进一步增强地产央企在房地产开发和都会综合运营业务领域中获取土地的能力。
此次国资委通知对此已说得十明白白：“房地产开发企业要抓住各地在包管性住房土地供应、投资补贴、财务贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的时机，将包管性住房与商业性房地产开发有机结合起来。”
中建中冶抢先排阵
目前已有央企提前结构。在16家主业为房地工业务的央企中，中国冶金科工集团有限公司与中国建筑工程总公司在包管房领域的行动***。
中国中冶（601618）年报显示，公司2010年房地产新开发项目及土地一级开发项目共72个，总投资约1760亿元，总建筑面积2347万平方米。其中，包管性住房项目24个，总投资为257亿元，总建筑面积564万平米，主要集中在天津、上海、辽宁、河北、安徽、江苏、浙江等省市。
国都证券研报显示，中国中冶目前已拥有50多个包管性住房项目。其中，40多个项目正在运行。2011年，中国中冶房地工业务将会集中在加入建设包管性住房，预计建设总规模将不低于2000万平方米。
另一家已经深涉包管房领域的企业是中国建筑（601668）。公司年报显示，截至2010年底，中国建筑加入包管房建设的总规模已达1155万平方米，占公司在施工项目总面积的3%。其中，承建模式的包管房总面积约784万平方米，其他模式的包管房总面积约371万平方米。
中国建筑董秘孟庆禹在接受中国证券报记者采访时认为，包管房建设是一个大市场，公司加入包管房建设，不可是履行企业社会责任，也是为公司股东创立利润的商业机缘。
中国建筑现有六种包管房开发模式，一是承建模式，公司不投入资金，只承包工程建设；二是开发模式，主要有限价开发、商品住宅混淆开发；三是效劳（本钱+酬金）模式；四是投资建造（BT）模式，公司既投入资金，又承包工程建设；五是投资运营（BOT、BOO）模式；六是都会综合开发模式。目前承建是公司最主要的形式。
孟庆禹告诉中国证券报记者，选择何种模式进行包管房开发，以及公司已开发项目的利润率，要凭据具体项目来确定。关于“十二五”期间的包管房建设，公司也没有具体目标，但有一点可以肯定，包管房在公司收入中的比重将会逐年上升。
国信证券认为，未来包管房生长趋势是，经适房与限价房将逐步向廉租房和公租房过渡。中国建筑这类兼具建设能力的企业，既可以成为包管房项目的承建方，也可以成为运营方。引进这类公司，对地方政府而言减轻了财务担负，对公司而言则有利于形成可连续经营的资产。
业内人士认为，由于古板房地产开发利润率较高，古板的房地产开发企业涉足包管房时程序较慢。而诸如中国建筑与中国中冶这类建工类企业，由于主业利润率较低，反而在向包管房转身时走得更快，这也将成为包管房市场区别于古板房地产市场的一大特色。
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